Aravita Residence · вилла 1BR
- Комплекс: Aravita Residence, 75 вилл от одной до четырёх спален в стиле Japandi на территории 2,5 га. Нуса-Дуа, 1 км до пляжа Sawangan
- Вилла: №3, одна спальня, 51,2 м², приватный бассейн 10 м² и терраса 45 м². Участок 152,6 м²
- Комплектация: полностью с мебелью и техникой
- Цена: $215,040 сейчас, $237,000 после завершения стройки. Расчёты в рупиях, цена в долларах информационная
- Оплата: 35% при подписании договора, 60% в ходе строительства, 5% после получения ключей. Рассрочка до 2,5 лет
- Сроки: старт строительства во II квартале 2026 года, запуск в эксплуатацию в III квартале 2028 года
- Гарантированная доходность: 6% в год на первые 3 года по договору
- Земля: leasehold 31 + 30 лет
Рассрочка до 2,5 лет
Гарантия на первые 3 года
Прогноз застройщика · помесячная аренда
| Аренда | Загрузка | Выручка/год | Чистый доход/год | Доходность |
|---|---|---|---|---|
| $2,600 / мес. | 90% | $28,080 | $16,953 | 7,88% |
Расчёт True Real Estate · посуточная аренда
| Цена за ночь | Загрузка | Выручка/год | Чистый доход/год | Доходность |
|---|---|---|---|---|
| $93 в среднем | 58% | $20,005 | $10,834 | 5,04% |
Планировка и расположение
- Нуса-Дуа, Sawangan. Курортный район юга Бали с отелями Mulia, Hilton, The Apurva Kempinski, Hyatt и St. Regis
- Пляж Sawangan: 1 км, 3 минуты на машине
- Пляж Geger: 1,9 км, 5 минут
- Отель The Mulia: 1,7 км, 4 минуты
- Bali National Golf Club: 2,4 км, 6 минут
- Торговый центр Bali Collection: 3,8 км, 10 минут
- Аэропорт Нгурах-Рай: 14,2 км, 23 минуты
Терраса, бассейн и фасад
Интерьер
Комплекс
Инфраструктура комплекса
Независимая оценка Colliers
Colliers International Indonesia подготовила для застройщика отчёт о рынке и финансовых прогнозах (черновик от 01.12.2025).
- Цена виллы 1BR: $237,654 в 2025 году, $272,488 после завершения в 2028 году.
- Помесячная аренда виллы 1BR: $3,168 в месяц (2025).
- Ожидаемая доходность: 12–18% годовых.
Застройщик и гарантии
Компании проекта: PT Aravita Construction Management и PT Aravita Residential Management.
Гарантии на строительство: 10 лет на несущие конструкции и чаши бассейнов, 12 месяцев на чистовую отделку.
Ход строительства
Старт строительства по графику застройщика: II квартал 2026 года. Фото и видео со стройки застройщик публикует в Telegram-канале.
Земля под комплексом
Договор аренды земли, сертификат собственности, оплата аренды собственникам и юридическая проверка
Договор аренды земли №3 от 07.08.2025
Документ: Perjanjian Sewa Menyewa, нотариальный акт №3 от 07.08.2025, нотариус Putu Elik Sulistyawati, S.H., M.Kn., Бангли
Стороны: собственники земли (граждане Индонезии) и застройщик PT Aravita Residential Management
Участок: около 26 132 м² из участка 28 380 м², сертификат собственности SHM №20373, Беноа, Южная Кута, Бадунг
- Аренда на 30 лет; срок начинается через год после выдачи разрешения на строительство (PBG).
- Продление ещё на 30 лет гарантировано собственниками, целиком или частично. Заявить о продлении можно в любой момент за 10 лет до окончания срока.
- Цена продления: по рыночной стоимости земли на момент продления, среднее из оценок трёх независимых лицензированных оценщиков.
- Цена аренды Rp 33 318 300 000 за 30 лет: аванс Rp 300 000 000 и четыре платежа по Rp 8 254 575 000; второй платёж — в течение 65 дней после получения PBG.
- Условия приведены по отчёту юридической проверки Bali Business Consulting; сам договор — скан на индонезийском языке.
Сертификат собственности на землю SHM №20373
Документ: Sertipikat Hak Milik №20373, Kelurahan Benoa, земельное управление округа Бадунг
Участок: 28 380 м², план участка №16905/BENOA/2016 от 24.10.2016
Проверка: земельное управление Бадунга, 21.03.2025
- Земля в полной собственности (Hak Milik) двух граждан Индонезии, которые сдают её застройщику.
- Проверка земельного управления: участок не в залоге, без арестов и блокировок, без споров и наложений границ.
Оплата аренды земли собственникам: 13 квитанций
В галерее 2 стр. — нажмите на превью
Документы: квитанции (kwitansi) с гербовой маркой, подписаны получателем
Период: с 17.08.2025 по 02.04.2026
Сумма: Rp 15 000 000 000, по квитанциям — «первый этап из 15 млрд»; последняя квитанция с пометкой «полное погашение»
- Первый этап аренды оплачен полностью: Rp 15 000 000 000 из Rp 33 318 300 000 по договору.
- Квитанций об оплате остальной суммы в папке нет: график оставшихся платежей стоит уточнить у застройщика.
Юридическая проверка проекта (Bali Business Consulting)
Документ: Legal Due Diligence, Bali Business Consulting
Проверено: сертификат земли, договор аренды земли, документы собственников, налог на землю до 2024 года, зонирование, документы застройщика, проекты договоров с покупателями
- Права застройщика на землю юристы считают чистыми, препятствий для сделки по документам не видят.
- Зонирование: жилая зона малой плотности R-4 (застройка до 60% участка, коэффициент 1,8, зелень от 20%).
- Сдача вилл в аренду в зоне R-4 требует подтверждения вида деятельности и разрешений PBG и SLF.
- Разрешительных документов на строительство на момент проверки не было: юристы рекомендуют закрепить обязанность застройщика получить их в договоре.
Компании застройщика
Две индонезийские компании: одна арендует землю и сдаёт виллы покупателям, вторая организует строительство
PT Aravita Residential Management
Регистрация: NIB 2605250094236 от 26.05.2025, компания с иностранным капиталом (PMA), Беноа, Южная Кута
Роль: арендатор земли; сторона предварительного соглашения аренды с покупателем; управляющая компания
- По заключению юристов компания зарегистрирована по закону Индонезии, деятельность в сфере недвижимости (KBLI 68111) есть в уставе и NIB.
PT Aravita Construction Management
Регистрация: NIB 3006250031037 от 30.06.2025, компания с индонезийским капиталом (PMDN)
Роль: сторона договора управления проектом: строительство, отделка и мебель виллы
- Отдельная компания отвечает за стройку и сроки по договору управления проектом.
Договоры с покупателем (проекты)
Покупатель подписывает три договора: аренда части участка с виллой, строительство и управление виллой
Предварительное соглашение аренды части участка с виллой
Стороны: PT Aravita Residential Management и покупатель
Предмет: аренда части участка с виллой на весь срок; договор аренды подписывается у нотариуса после оплаты и передачи виллы управляющей компании
- Срок аренды: с подписания договора аренды до марта 2057 года; уточняется по фактической дате выдачи PBG.
- Право продления гарантировано на условиях договора аренды земли.
- Передача виллы — до 30.09.2028; застройщик может продлить срок до 6 месяцев с уведомлением за 30 дней.
- Просрочка застройщика: 0,014% в день от цены, не более 5%; при 5% покупатель вправе расторгнуть договор и вернуть все платежи.
- Расторжение договора аренды земли по вине застройщика: возврат всех платежей по обоим договорам.
- Цена в рупиях привязана к курсу доллара: при изменении курса цена пересчитывается на день каждого платежа.
- Дополнительно: нотариальный сбор 1% от стоимости аренды; налог PPh при оформлении аренды платит застройщик.
- Просрочка покупателя: 0,1% в день после 14 дней; после 60 дней застройщик вправе расторгнуть договор, удержав пени и 10% цены.
- Переуступка прав: комиссия застройщика 0,5%, если покупателя нашли сами, и 1,5%, если нашёл застройщик.
Договор управления проектом (строительство)
Стороны: PT Aravita Construction Management и покупатель
Предмет: отделка, материалы, мебель и оборудование виллы по спецификации, разрешения, расчёты с подрядчиком
- Срок завершения работ — до 30.09.2028, с правом продления.
- Просрочка: 0,014% в день от цены договора, не более 5%; при 5% — расторжение с возвратом всех платежей.
- Площадь виллы может отклониться не более чем на 5%; если меньше — застройщик компенсирует разницу.
- Цена также пересчитывается при изменении курса рупии к доллару.
Договор управления виллой
Стороны: управляющая компания и покупатель
Условия: комиссия управляющей компании 15% от прибыли; амортизационный взнос 2% от выручки
- Минимальная гарантированная доходность упоминается в договоре, но в проекте размер 6% и порядок выплат не прописаны: зафиксировать при подписании.
- Гарантия не действует, если владелец изменит виллу вразрез со стандартами комплекса.